Buying in Mexico
¿Cuánto cuesta el cierre de una compra y quién paga qué?
Lo que le toca al comprador: impuesto de adquisición, honorarios del notario, el fideicomiso y el Registro Público. Normalmente entre 4 y 8 % adicional al precio.
Información educativa general, no asesoría legal ni fiscal. Los requisitos varían por estado, municipio, notario, oficina del SAT y año — confirma los detalles vigentes con tu Notario Público, un abogado y un contador transfronterizo antes de actuar.
Por qué lo preguntan
El precio del anuncio no es lo que terminas pagando por la propiedad. A muchos compradores los toma por sorpresa la suma de gastos únicos de cierre, y también descubrir que el comprador y el vendedor pagan impuestos completamente distintos.
Además del precio de venta, ¿cuánto me va a costar realmente el cierre y qué gastos le corresponden al comprador y cuáles al vendedor?
Calcula alrededor de 4 a 8 % del precio de compra en gastos de cierre del comprador en una reventa típica, que se pagan a través del notario al momento del cierre. El concepto más grande es el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), de entre 2 y 4 % según el estado, seguido de los honorarios del notario, los derechos y certificados del Registro Público y el avalúo. Si la vivienda está en la zona restringida de la costa y compras siendo extranjero, suma la constitución del fideicomiso y el permiso de la SRE. Por lo general el comprador paga todo esto; el vendedor paga su propio impuesto sobre la renta (ISR) por la ganancia y la comisión de venta. La reventa de una vivienda no causa IVA.
Lo primero que hay que tener claro: comprador y vendedor pagan impuestos distintos
Esta es la sorpresa más común. El comprador paga el impuesto de adquisición y los gastos de notario y registro para transmitir la propiedad e inscribirla a su nombre. El vendedor paga el impuesto sobre la renta (ISR) por su ganancia y, por costumbre local, la comisión inmobiliaria. No se reparten entre los dos: son cuentas separadas.
Lo que paga el comprador
El impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) ronda entre 2 y 4 % del valor que se declara en la escritura y lo fija el estado o el municipio. Algunos estados lo han subido más; Jalisco y Nayarit están en el rango habitual. Se paga una sola vez, al cierre.
Después vienen los honorarios y gastos del notario: su cobro profesional más los documentos que tiene que tramitar, como el certificado de libertad de gravámenes, las constancias de no adeudo de impuestos y servicios, y el avalúo oficial.
También están los derechos del Registro Público, para inscribir la nueva escritura a tu nombre, y el avalúo, que es una valuación oficial. Si el avalúo sale bastante por encima del precio declarado, puede aumentar la base sobre la que se calcula el impuesto.
Por último, solo en la zona restringida y si compras siendo extranjero, está el fideicomiso: la constitución del fideicomiso bancario, que se paga una vez, el permiso de la SRE y la primera cuota anual del fiduciario. Son varios miles de dólares estadounidenses que una compra con escritura directa tierra adentro nunca tiene que pagar.
Lo que paga el vendedor
El vendedor paga el impuesto sobre la renta (ISR) por su ganancia de capital, que el notario retiene al cierre. También paga la comisión inmobiliaria, que en este mercado normalmente corre por su cuenta.
Por qué “4 a 8 %” es un rango y no una cifra
Las tasas estatales del ISAI varían, los aranceles de los notarios también, y un fideicomiso en zona restringida agrega costos que una compra con título directo nunca tiene. Toma cualquier porcentaje solo como referencia y pídele al notario un presupuesto por escrito antes de comprometerte.
Una vivienda no paga IVA
La reventa de una casa o departamento para vivir no causa impuesto al valor agregado. El IVA tiene que ver con inmuebles comerciales y operaciones de negocio, un tema aparte de comprar un lugar para vivir.
“Los gastos de cierre serán como el 2 o 3 % que se paga en mi país.” Si vienes de fuera, ten en cuenta que aquí suelen ser más altos una vez que se suman el impuesto de adquisición y, en la costa, el fideicomiso.
“El comprador y el vendedor se reparten los impuestos.” No es así. Pagan impuestos completamente distintos: el impuesto de adquisición le toca al comprador y el de la ganancia de capital, al vendedor.
“Voy a declarar un valor menor en la escritura para pagar menos impuesto.” Subdeclarar es ilegal, el avalúo y el notario lo limitan, y además infla tu propia ganancia de capital cuando más adelante vendas.
Al entrar
Pídele al notario un presupuesto de gastos de cierre por escrito antes de firmar el contrato de promesa de compraventa.
Si la propiedad está en la zona restringida y compras siendo extranjero, considera por separado en tu presupuesto la constitución del fideicomiso y el permiso de la SRE.
Guarda todas las facturas del cierre: tu costo de adquisición y los gastos de cierre son deducibles de la ganancia de capital cuando algún día vendas.
La realidad local
Puerto Vallarta · Riviera NayaritLey federal
El impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) es estatal o municipal, así que su tasa es local. Lo que sí es federal: el mecanismo del fideicomiso, el permiso de la SRE, el impuesto sobre la renta (ISR) que paga el vendedor por su ganancia y la política del IVA.
Consideraciones en Jalisco
Del lado de Puerto Vallarta (Jalisco), el ISAI se fija conforme a la ley de Jalisco y la municipal, la escritura se inscribe en el Registro Público de Jalisco y se aplican los aranceles notariales de Jalisco.
Consideraciones en Nayarit
Del lado de la Riviera Nayarit (Nayarit), el impuesto de adquisición, los derechos de registro y el arancel notarial los fijan Nayarit y el municipio de Bahía de Banderas. Otra tasa y otro registro, en la misma bahía.
La realidad en Puerto Vallarta / Riviera Nayarit
Como casi todas las propiedades de la bahía están en la zona restringida, la mayoría de quienes compran aquí siendo extranjeros cargan con los costos del fideicomiso que se ahorran quienes compran tierra adentro, y eso empuja el porcentaje total hacia la parte alta del rango. El ISAI y el registro que aplican dependen de dónde está físicamente la propiedad, no de dónde tiene su oficina el agente.
Implicaciones prácticas locales
Pide al notario su presupuesto por escrito, confirma qué estado cobra el impuesto de adquisición según la ubicación de la propiedad y, en la costa, suma el fideicomiso y el permiso de la SRE si compras siendo extranjero. Las tasas cambian de un año a otro, así que verifica la tasa vigente del ISAI en tu municipio al momento de comprar.
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