Taxes & Documentation
El ISR cuando vendes tu inmueble y cómo reducirlo legalmente
El impuesto de salida que casi nadie planea: cómo se calcula, las condiciones reales de la exención por casa habitación y por qué los papeles que guardas hoy deciden lo que pagarás después.
Información educativa general, no asesoría legal ni fiscal. Los requisitos varían por estado, municipio, notario, oficina del SAT y año — confirma los detalles vigentes con tu Notario Público, un abogado y un contador transfronterizo antes de actuar.
Por qué lo preguntan
Quien compra se concentra en entrar y se olvida de la salida. El ISR por la venta puede ser considerable, la exención por casa habitación es más estrecha de lo que la gente supone y las deducciones que reducen el pago dependen de registros que tienes que empezar a guardar desde el día en que compras.
Cuando algún día venda, ¿qué impuesto voy a pagar sobre la ganancia y puedo reducirlo?
Cuando vendes, quien paga el impuesto sobre la renta (ISR) por la ganancia es el vendedor, y el notario lo calcula y lo retiene al firmar la escritura; no lo declaras por separado. Hay dos caminos: tarifas progresivas de hasta alrededor de 35% sobre la ganancia neta, después de las deducciones permitidas, o 25% sobre el precio total de venta, sin ninguna deducción. El notario calcula los dos. Las deducciones (tu precio de compra actualizado por inflación, las mejoras comprobadas con facturas, los honorarios notariales y las comisiones) pueden bajar mucho la ganancia neta. La exención por casa habitación puede eliminar el impuesto hasta unas 700,000 UDIS (alrededor de 4.5 millones de pesos), pero es para residentes fiscales en México que puedan comprobar que vivieron ahí y que presenten su declaración. Si vendes siendo extranjero no residente, lo más probable es que no califiques: la mayoría de los propietarios extranjeros no residentes no cumple los requisitos.
Quién paga y cuándo
El ISR por la ganancia lo debe el vendedor; el comprador no forma parte de este pago. El notario lo calcula, lo retiene y lo entera al fisco al firmar la escritura, así que sale del dinero que recibes por la venta y no de una declaración aparte que presentes después. Pide siempre el cálculo por escrito antes de firmar cualquier cosa.
Los dos métodos de cálculo
El primero aplica tarifas progresivas de hasta alrededor de 35% sobre la ganancia neta, es decir, el precio de venta menos tu costo de adquisición actualizado por inflación y las deducciones permitidas. El segundo es una tasa fija de 25% sobre el precio total de venta, sin ninguna deducción.
El notario corre los dos cálculos; cuál te sale más barato depende de cuánto costo puedas comprobar con documentos.
Qué reduce la ganancia
Lo primero es tu precio de compra original, actualizado por la inflación de los años en que tuviste la propiedad. También cuentan las mejoras de capital, pero solo las que estén amparadas con facturas oficiales (CFDI); los trabajos sin comprobante no cuentan, y para este cálculo las mejoras se deprecian. Se suman los honorarios notariales y los gastos de adquisición de cuando compraste, y también la comisión inmobiliaria de la venta, siempre que tengas cómo comprobarla.
Por eso guardar cada factura, desde la escritura de compra hasta cada remodelación, no es opcional si te importa el impuesto que vas a pagar algún día.
La exención por casa habitación y su letra chica
Un residente que vende su casa puede exentar la ganancia hasta unas 700,000 UDIS (alrededor de 4.5 millones de pesos; el monto se actualiza). Pero para eso necesitas ser residente fiscal en México con RFC y CURP, poder comprobar que la casa era tu residencia (con credencial para votar, recibos de servicios o estados de cuenta bancarios a tu nombre en ese domicilio) y presentar tu declaración anual. Además, por lo general solo puedes usarla una vez cada tres años. Quien no es residente y usa la propiedad como casa de vacaciones no puede aplicarla.
Si vendes siendo no residente
Sin la exención, pagas con alguno de los dos métodos anteriores, y justo por eso los comprobantes de tus deducciones se vuelven tu principal herramienta para bajar el pago.
"Es mi casa, así que la venta no paga impuestos." La exención es para residentes fiscales en México que cumplen condiciones estrictas de comprobación y de declaración; no aplica en automático a cualquier propietario.
"Voy a deducir las remodelaciones que pagué en efectivo." Solo cuentan las mejoras con facturas oficiales; las obras pagadas en efectivo y de palabra no existen para el SAT.
"El ISR por la ganancia lo declaro yo después de vender." El notario lo retiene al firmar la escritura, así que tienes que tenerlo previsto antes de firmar.
"Si pongo un precio de venta más bajo, pago menos impuesto." Es ilegal, el avalúo y el notario lo limitan, y además aumenta la ganancia futura del siguiente dueño.
Al entrar
Desde el primer día, guarda cada factura a tu nombre y con tu RFC: la de la compra, la de la escritura y la de cada mejora. Pide al notario el cálculo del ISR por escrito antes de firmar la venta.
Si piensas usar la casa como tu residencia principal y quieres la exención, pon en orden tu residencia y tu RFC con bastante anticipación a la venta. Y haz las cuentas con los dos métodos: el de la ganancia neta solo gana si puedes comprobar tus costos con documentos.
La realidad local
Puerto Vallarta · Riviera NayaritLey federal
El ISR, la exención por casa habitación, el tope en UDIS y las reglas de CFDI y facturas son federales (SAT) y aplican igual en todo el país. Lo que cambia según el lugar es qué notario y qué registro público estatal tramitan la venta.
Consideraciones en Jalisco
Una venta en Puerto Vallarta la formaliza y retiene un notario de Jalisco; los gastos de adquisición deducibles se remontan a tu escritura original en Jalisco.
Consideraciones en Nayarit
Una venta en la Riviera Nayarit pasa por un notario de Nayarit. El impuesto en sí es federal, pero confirma que los documentos de tu costo de adquisición coincidan con lo que tiene inscrito el registro público de Nayarit para la propiedad.
La realidad en Puerto Vallarta / Riviera Nayarit
Entre los propietarios extranjeros de la bahía hay una proporción muy alta de no residentes con segundas casas, así que la mayoría no obtendrá la exención por casa habitación, y eso convierte a las deducciones comprobadas en la herramienta real. Como aquí compran y venden muchos extranjeros, las notarías locales hacen la retención de ISR a extranjeros como algo de rutina.
Implicaciones prácticas locales
Guarda tus facturas desde la compra, pide el cálculo por escrito antes de firmar y no des por hecho que la exención aplica, a menos que seas residente fiscal en México, presentes tu declaración y puedas comprobar que viviste en la propiedad.
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