Buying in Mexico
Preventa: lo que el desarrollador está obligado por ley a mostrarte antes de que pagues
La ley mexicana de protección al consumidor le da a quien compra en preventa una lista de trece puntos de información obligatoria, un registro de contratos que puede consultar y una garantía estructural de cinco años. Casi nadie pide nada de esto.
Información educativa general, no asesoría legal ni fiscal. Los requisitos varían por estado, municipio, notario, oficina del SAT y año — confirma los detalles vigentes con tu Notario Público, un abogado y un contador transfronterizo antes de actuar.
Por qué lo preguntan
La preventa es la forma en que se vende la mayor parte de la oferta nueva en esta bahía, y la operación funciona al revés de lo que conoce casi cualquier comprador, más todavía si compras siendo extranjero: transfieres dinero real a cambio de un render, un plano y una fecha de entrega, años antes de que exista algo que puedas revisar. Lo razonable sería suponer que estás confiando en la reputación del desarrollador y en poco más. Esa suposición es equivocada, y la distancia entre lo que los compradores creen que pueden exigir y lo que la ley federal ya les garantiza es enorme.
¿Qué me protege de verdad cuando compro una unidad que todavía no existe?
Te protege una ley federal, no la buena voluntad. Conforme a la Ley Federal de Protección al Consumidor, los desarrolladores que venden vivienda deben registrar su contrato ante PROFECO (Art. 73), deben poner frente a ti un paquete específico de información de trece puntos antes de que firmes (Art. 73 BIS) y te deben una garantía estructural mínima de cinco años, contada a partir de la entrega real (Art. 73 QUÁTER). Y el dato que casi nadie conoce: un contrato que debía registrarse y no se registró “no producirá efectos contra el consumidor”, es decir, no surte efectos en tu contra (Art. 87).
El registro que puedes consultar tú mismo
El artículo 73 coloca bajo la ley del consumidor a fraccionadores, constructores, promotores y a cualquiera que asesore o venda vivienda al público, y les exige registrar sus contratos ante PROFECO.
Ese registro, el Registro Público de Contratos de Adhesión, es público y puedes consultarlo en rpca.profeco.gob.mx por razón social, nombre comercial, número de registro o tipo de contrato. Toma unos dos minutos y te dice si el desarrollador que te pide un depósito cumplió con el único requisito que no es opcional.
Las trece cosas que deben mostrarte
El artículo 73 BIS enumera lo que el desarrollador debe poner a tu disposición antes de que te comprometas. Vale la pena leer la lista completa, pero en preventa estas son las fracciones que más pesan.
La fracción I pide el proyecto ejecutivo de construcción completo, la maqueta y el departamento muestra cuando lo haya. No un folleto: el proyecto ejecutivo.
La fracción II pide los documentos que acrediten la propiedad del terreno, además de informar cualquier gravamen, que debe quedar cancelado al momento de firmar la escritura.
La fracción III se refiere a la personalidad jurídica del vendedor y a su autorización para comercializar el proyecto. La fracción IV, a la situación de los impuestos y los servicios públicos del inmueble.
La fracción V es la de los permisos: las autorizaciones y licencias de construcción que cubren especificaciones técnicas, seguridad, uso de suelo y materiales. En un proyecto que todavía no arranca obra, esta fracción es la que separa un desarrollo de una aspiración.
La fracción VI pide los planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones o, en su defecto, un dictamen formal sobre las condiciones estructurales, con las razones por las que faltan y la fecha en que estarán listos.
La fracción XI cubre las condiciones de escrituración y todos los costos que no son el precio: gastos de cierre, impuestos, avalúo, administración y comisiones por crédito y por investigación. La fracción XII, las condiciones bajo las cuales puedes cancelar. La fracción XIII, cualquier hipoteca, fideicomiso u otra garantía sobre el inmueble y la forma en que está instrumentada.
Pide todo esto por escrito, como lista, en una sola solicitud. Un desarrollador que tiene sus permisos lo entrega rápido. Lo que tarde en responder ya te dice algo.
La garantía que nadie reclama
El artículo 73 QUÁTER fija mínimos de garantía que no se pueden negociar a la baja: cinco años en lo estructural, tres años en impermeabilización y un año en todo lo demás, contados siempre a partir de la entrega real; no desde la firma ni desde que se termina la obra. Durante ese plazo el desarrollador debe reparar los defectos sin costo para ti, y el tiempo que tome la reparación no se descuenta de la garantía.
El artículo 73 QUINTUS resuelve qué pasa cuando el desarrollador no logra corregir el problema. Si los defectos persisten después de haber hecho válida la garantía, te debe una compensación adicional: el 5% del valor de la reparación en defectos menores y el 20% del precio pactado en el contrato en defectos graves, es decir, los que comprometen la estructura o las instalaciones, o los que te impiden usar el inmueble para lo que fue destinado.
En una unidad de US$600,000, esa segunda cifra equivale a US$120,000. Está escrita en la ley federal y casi siempre se queda fuera de la conversación.
El artículo 87, la carta más fuerte aunque pase inadvertida
Si un contrato debía registrarse y no se registró, o PROFECO negó su registro, la ley dice que esos contratos “no producirán efectos contra el consumidor”.
Tómalo como la ventaja que es. La obligación de registrar es del desarrollador, y la consecuencia de no hacerlo también recae en el desarrollador. Además, un contrato registrado debe usarse fielmente en todas las operaciones y coincidir con el modelo registrado, así que un documento distinto del que aprobó PROFECO ya es un problema por sí mismo.
Dos detalles que deciden discusiones más adelante
El artículo 73 TER exige que el contrato esté redactado en español y que, cuando una versión traducida no coincida, prevalezca el texto en español. Si te entregan también una versión en otro idioma, lee la de español o pide a alguien independiente que la lea por ti. El mismo artículo exige que los montos se expresen en pesos, además de cualquier otra moneda.
Hasta dónde llega esta protección
Se trata de la ley del consumidor aplicada a inmuebles residenciales que los desarrolladores venden al público. No cubre una reventa privada entre dos particulares y no es el marco para vehículos comerciales o de inversión pura. La preventa directa con un desarrollador queda de lleno dentro de ella.
“Los contratos de preventa se toman o se dejan.” Son contratos de adhesión, y justo por eso la ley los regula, exige que se registren y les quita efectos contra el comprador cuando no están registrados.
“La garantía es la que ofrezca el desarrollador.” Los mínimos de cinco, tres y un año del Art. 73 QUÁTER son obligatorios por ley y se cuentan desde la entrega real. Un contrato que ofrezca menos no los reduce.
“Ya lo firmé, así que me obliga.” No si debía registrarse y no se registró: el Art. 87 es explícito en que no produce efectos en tu contra.
“PROFECO es para electrodomésticos y aerolíneas.” El artículo 73 pone a los desarrolladores y la venta de vivienda de lleno dentro de su competencia, con un registro público de contratos dedicado.
“Si me dan el contrato traducido al inglés, eso es lo que firmo.” El Art. 73 TER exige el español, y cuando las versiones no coinciden, manda el texto en español.
“Los permisos me los enseñan en la escrituración.” El Art. 73 BIS, fracción V, exige que estén disponibles antes de que te comprometas. La firma de la escritura es demasiado tarde para que esa información te sirva.
Al entrar
Busca al desarrollador en rpca.profeco.gob.mx antes de transferir un solo peso. Puedes buscarlo por razón social o por RFC; son dos minutos.
Pide por escrito el paquete del Art. 73 BIS, como lista numerada. Las fracciones V (permisos, uso de suelo) y VI (planos estructurales) son donde un proyecto mal preparado se delata.
Pide por escrito la situación de gravámenes y confirma en el contrato que quedan cancelados al escriturar, conforme al Art. 73 BIS, fracción II.
Deja bien definida la entrega real en el contrato. Ahí empieza a correr la garantía, así que una definición vaga de la entrega acorta tu protección.
Compara el contrato que te entregan con el modelo registrado ante PROFECO. Por ley deben coincidir.
Lee la versión en español. Es la que manda.
Guarda cada comprobante de pago ligado al contrato: las compensaciones del Art. 73 QUINTUS se calculan sobre el precio del contrato.
La realidad local
Puerto Vallarta · Riviera NayaritLey federal
La Ley Federal de Protección al Consumidor, el registro de contratos de PROFECO, la lista de información del Art. 73 BIS y los mínimos de garantía del Art. 73 QUÁTER son federales y se aplican igual en Jalisco y en Nayarit.
Consideraciones en Jalisco
Los permisos de la fracción V del Art. 73 BIS los emite el municipio. En los proyectos del lado de Puerto Vallarta, eso significa el Municipio de Puerto Vallarta para la licencia de construcción y el uso de suelo, y el Registro Público de la Propiedad de Jalisco para el historial de titularidad que respalda la fracción II.
Consideraciones en Nayarit
Los proyectos de la costa norte, como Nuevo Vallarta, Bucerías, La Cruz o Punta de Mita, obtienen sus permisos en Bahía de Banderas (o en el municipio de Nayarit que corresponda), y la titularidad se inscribe en el Registro Público de la Propiedad de Nayarit. Como buena parte de estos terrenos fue originalmente ejido, aquí la revisión de la fracción II (documentos de propiedad) merece especial atención.
La realidad en Puerto Vallarta / Riviera Nayarit
La preventa es el modelo de venta dominante en esta bahía: la mayoría de las torres nuevas se vende en buena parte antes de terminarse, y por eso tanto de lo que ve un comprador es un render. Eso convierte al paquete del Art. 73 BIS en la solicitud de documentos más útil que puede hacer un comprador aquí, y en la que menos se hace. En proyectos frente al mar, pregunta además cómo se trata cualquier superficie de zona federal (ZOFEMAT), porque el área concesionada no es propiedad privada y no puede venderse como si lo fuera.
Implicaciones prácticas locales
Nada de esto es una confrontación, y un desarrollador serio no lo tomará así: un proyecto con permisos, título limpio y contrato registrado puede cumplir toda la lista del Art. 73 BIS con una carpeta que ya tiene armada. Justo por eso sirve como filtro al principio de la conversación, mientras el depósito todavía es una decisión y no un dinero que ya no recuperas.
